Từ ngày 01/7/2026, nhiều nghị định mới trong lĩnh vực xây dựng chính thức có hiệu lực, tác động trực tiếp đến hoạt động quản lý chi phí đầu tư xây dựng, chất lượng thi công, bảo trì công trình, vật liệu xây dựng, hợp đồng xây dựng, điều kiện năng lực hoạt động xây dựng và quản lý hoạt động xây dựng. Đây là nhóm thay đổi quan trọng mà các chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị tư vấn và doanh nghiệp thi công cần chủ động cập nhật trong quá trình triển khai dự án.
Trong tháng 6/2026, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định mới hướng dẫn Luật Xây dựng, trong đó đáng chú ý có: Nghị định số 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 209/2026/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng; Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 212/2026/NĐ-CP về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng; và Nghị định số 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng.
Điểm chung của nhóm quy định mới là định hướng quản lý hoạt động xây dựng theo hướng minh bạch hơn, số hóa mạnh hơn, kiểm soát trách nhiệm rõ hơn và yêu cầu cao hơn về chất lượng hồ sơ trong suốt vòng đời dự án.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: yêu cầu chặt chẽ hơn từ khâu lập dự toán đến kiểm soát phát sinh
Nghị định số 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, hệ thống định mức, giá xây dựng và chỉ số giá xây dựng.
Theo tinh thần của quy định mới, việc xác định chi phí đầu tư xây dựng cần bám sát thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, điều kiện thực hiện dự án, biện pháp thi công và dữ liệu thị trường. Các yếu tố như giá vật liệu, nhân công, máy thi công, thiết bị và chỉ số giá xây dựng ngày càng được yêu cầu quản lý trên cơ sở thông tin có căn cứ, có khả năng truy xuất và cập nhật.
Đối với doanh nghiệp thi công, điều này đặt ra yêu cầu cao hơn trong công tác bóc tách khối lượng, lập giá dự thầu, kiểm soát phát sinh, điều chỉnh giá hợp đồng và lập hồ sơ thanh quyết toán. Các hồ sơ liên quan đến báo giá, định mức, khối lượng, biện pháp thi công, nhật ký hiện trường và căn cứ điều chỉnh chi phí cần được chuẩn bị đồng bộ, tránh tình trạng thiếu cơ sở khi nghiệm thu, thanh toán hoặc quyết toán.
Quản lý chất lượng, thi công và bảo trì: hồ sơ công trường phải đi cùng thực tế thi công
Nghị định số 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Đây là nhóm quy định có tác động trực tiếp đến hoạt động hằng ngày tại công trường.
Nhà thầu thi công cần tổ chức hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với quy mô, tính chất công trình; phân công rõ trách nhiệm của chỉ huy trưởng, cán bộ kỹ thuật, cán bộ an toàn và các bộ phận liên quan. Các nội dung như biện pháp thi công, kiểm soát vật liệu đầu vào, lấy mẫu thí nghiệm, nghiệm thu nội bộ, quản lý nhật ký thi công, hồ sơ hoàn công, an toàn lao động, bảo hành và bảo trì công trình cần được kiểm soát thực chất ngay trong quá trình thi công.
Với các doanh nghiệp xây dựng, hồ sơ chất lượng không nên được xem là phần việc hoàn thiện sau khi thi công xong, mà phải được lập song song với quá trình triển khai thực tế. Một hệ thống hồ sơ công trường đầy đủ, nhất quán và có khả năng chứng minh sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro khi nghiệm thu, thanh toán, quyết toán, xử lý tranh chấp và đánh giá trách nhiệm của các bên liên quan.
Hợp đồng xây dựng: mọi trao đổi, kiến nghị và phát sinh cần được văn bản hóa
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng. Văn bản này tiếp tục làm rõ các loại hợp đồng theo tính chất công việc như hợp đồng tư vấn, hợp đồng thi công, hợp đồng cung cấp thiết bị, hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay; đồng thời phân loại theo hình thức giá hợp đồng như trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian và các hình thức phù hợp khác.
Một điểm đáng chú ý đối với doanh nghiệp thi công là yêu cầu quản lý quá trình thực hiện hợp đồng bằng hồ sơ, văn bản và thông điệp dữ liệu rõ ràng. Các trao đổi liên quan đến thay đổi thiết kế, phát sinh khối lượng, điều chỉnh tiến độ, điều kiện thi công, nghiệm thu, thanh toán hoặc kiến nghị của nhà thầu cần được ghi nhận bằng văn bản hoặc dữ liệu điện tử phù hợp.
Thực tế thi công cho thấy nhiều tranh chấp không xuất phát từ việc nhà thầu không thực hiện công việc, mà từ việc đã thực hiện nhưng không có hồ sơ chứng minh; có phát sinh nhưng không có xác nhận; hoặc đã trao đổi miệng nhưng không được ghi nhận chính thức. Vì vậy, việc chuẩn hóa quy trình quản lý hợp đồng, biên bản hiện trường, lệnh thay đổi, hồ sơ phát sinh và hồ sơ thanh toán là yêu cầu rất quan trọng trong giai đoạn tới.
Quản lý vật liệu xây dựng: tăng yêu cầu về nguồn gốc, chất lượng và xu hướng vật liệu xanh
Nghị định số 209/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý vật liệu xây dựng. Bên cạnh các yêu cầu truyền thống về chất lượng, tiêu chuẩn, quy chuẩn và chứng nhận hợp quy, nhóm quy định mới cho thấy định hướng ngày càng rõ đối với vật liệu mới, vật liệu xanh, vật liệu tái chế, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh và vật liệu thân thiện môi trường.
Đối với hoạt động thi công, việc kiểm soát vật liệu không chỉ dừng lại ở khâu nhập hàng và nghiệm thu số lượng. Doanh nghiệp cần quan tâm đầy đủ đến chứng từ xuất xứ, chứng nhận chất lượng, tiêu chuẩn áp dụng, kết quả thí nghiệm, hồ sơ nhà cung cấp và quy trình nghiệm thu vật liệu trước khi đưa vào công trình.
Trong dài hạn, xu hướng sử dụng vật liệu xanh, vật liệu tiết kiệm năng lượng, vật liệu tái chế và vật liệu thích ứng với biến đổi khí hậu sẽ ngày càng ảnh hưởng đến tiêu chí kỹ thuật, hồ sơ dự thầu và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp xây dựng. Nhà thầu nào chủ động xây dựng hệ thống nhà cung cấp, hồ sơ vật liệu và năng lực kiểm soát chất lượng tốt sẽ có lợi thế hơn khi tham gia các dự án có yêu cầu cao.
Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng: hồ sơ năng lực cần được chuẩn hóa và dễ truy xuất
Nghị định số 212/2026/NĐ-CP quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Đây là nội dung có ý nghĩa lớn đối với các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng, đặc biệt trong quá trình thẩm định, lựa chọn nhà thầu, cấp chứng chỉ, kiểm tra năng lực và quản lý thông tin hành nghề.
Các doanh nghiệp xây dựng cần rà soát lại chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng, hồ sơ kinh nghiệm dự án, hồ sơ nhân sự chủ chốt, chứng chỉ hành nghề, quyết định phân công chức danh, biên bản nghiệm thu và các tài liệu chứng minh năng lực đã thực hiện.
Trong bối cảnh dữ liệu về năng lực hoạt động xây dựng ngày càng được số hóa và công khai hơn, năng lực thực tế của doanh nghiệp cần được chuyển hóa thành hồ sơ pháp lý đầy đủ, nhất quán và có khả năng kiểm chứng. Đây không chỉ là yêu cầu phục vụ thủ tục hành chính, mà còn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín, khả năng tham gia đấu thầu và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Quản lý hoạt động xây dựng và BIM: bước chuyển từ hồ sơ giấy sang dữ liệu số
Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, bao gồm trình tự đầu tư xây dựng, lập và thẩm định dự án, quản lý thiết kế, giấy phép xây dựng, hình thức quản lý dự án và các nội dung liên quan.
Một trong những nội dung đáng chú ý là yêu cầu ứng dụng mô hình thông tin công trình, thường được gọi là BIM. Đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, việc ứng dụng BIM được đặt ra từ giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật, trừ một số trường hợp đặc thù theo quy định.
BIM không chỉ là mô hình 3D phục vụ thiết kế. Trong quản lý xây dựng hiện đại, BIM là hệ thống dữ liệu phục vụ phối hợp thiết kế, kiểm soát xung đột, bóc tách khối lượng, lập tiến độ, quản lý thay đổi, nghiệm thu, hoàn công, bàn giao và vận hành công trình. Điều này cho thấy xu hướng quản lý dự án xây dựng đang chuyển mạnh từ hồ sơ giấy rời rạc sang hệ thống dữ liệu số có khả năng liên thông.
Đối với doanh nghiệp thi công, việc tiếp cận BIM cần được nhìn nhận như một yêu cầu năng lực trong tương lai gần. Ngay cả khi chưa áp dụng đồng bộ trên tất cả dự án, doanh nghiệp cũng cần từng bước chuẩn hóa dữ liệu thiết kế, bản vẽ, khối lượng, hồ sơ hoàn công, quy trình phối hợp giữa kỹ thuật, QS, hiện trường và các bên liên quan.
Ba chuyển dịch lớn của pháp luật xây dựng trong giai đoạn mới
Nhìn tổng thể, các nghị định mới cho thấy ba chuyển dịch quan trọng của pháp luật xây dựng.
Thứ nhất là chuyển từ quản lý bằng hồ sơ giấy sang quản lý bằng dữ liệu số. Các nội dung về cơ sở dữ liệu quốc gia, hồ sơ điện tử, BIM, thông điệp dữ liệu và số hóa thông tin năng lực cho thấy ngành xây dựng đang bước vào giai đoạn quản lý dự án dựa trên dữ liệu có khả năng truy xuất.
Thứ hai là chuyển từ quản lý thủ tục sang quản lý trách nhiệm. Chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn, nhà cung cấp, cá nhân hành nghề và cơ quan quản lý đều phải thực hiện công việc trên cơ sở vai trò, thời hạn, hồ sơ và căn cứ pháp lý rõ ràng hơn. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp xây dựng phải kiểm soát tốt hơn quy trình nội bộ, đặc biệt ở các điểm giao giữa hiện trường, kỹ thuật, kinh tế, hợp đồng và kế toán.
Thứ ba là chuyển từ xây dựng truyền thống sang xây dựng bền vững. Các quy định về vật liệu xanh, vật liệu tái chế, vật liệu thân thiện môi trường và ứng dụng công nghệ trong quản lý xây dựng cho thấy tiêu chí bền vững sẽ ngày càng gắn với yêu cầu kỹ thuật, pháp lý và thương mại của dự án.
Doanh nghiệp thi công cần chuẩn bị gì?
Trước các thay đổi mới, doanh nghiệp xây dựng cần chủ động rà soát và chuẩn hóa ít nhất năm nhóm hồ sơ trọng yếu.
Một là hồ sơ pháp lý và hồ sơ năng lực doanh nghiệp, bao gồm chứng chỉ năng lực, kinh nghiệm dự án, hồ sơ nhân sự chủ chốt, chứng chỉ hành nghề và các tài liệu chứng minh năng lực thực hiện công việc.
Hai là hồ sơ hợp đồng, bao gồm hợp đồng, phụ lục hợp đồng, lệnh thay đổi, biên bản hiện trường, hồ sơ phát sinh, hồ sơ điều chỉnh tiến độ, hồ sơ thanh toán và quyết toán.
Ba là hồ sơ quản lý chất lượng thi công, bao gồm biện pháp thi công, nhật ký thi công, nghiệm thu nội bộ, nghiệm thu công việc, hồ sơ thí nghiệm, hồ sơ vật liệu, bản vẽ hoàn công và hồ sơ an toàn lao động.
Bốn là hồ sơ quản lý chi phí, bao gồm dự toán, bóc tách khối lượng, báo giá, định mức, đơn giá, căn cứ điều chỉnh giá, hồ sơ nghiệm thu khối lượng và các tài liệu chứng minh chi phí phát sinh.
Năm là dữ liệu thiết kế, kỹ thuật và hoàn công, đặc biệt đối với các dự án có yêu cầu ứng dụng BIM, hồ sơ điện tử hoặc quản lý dữ liệu số.
Trong bối cảnh pháp luật xây dựng thay đổi theo hướng minh bạch hơn, số hóa hơn và tăng trách nhiệm hơn, doanh nghiệp nào chuẩn hóa hệ thống quản lý sớm sẽ có lợi thế trong đấu thầu, triển khai dự án, kiểm soát rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp đồng và nâng cao uy tín với chủ đầu tư, đối tác, nhà cung cấp và người lao động.
Với định hướng phát triển bền vững, chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật, CMK Construction sẽ tiếp tục cập nhật các điểm tin pháp luật xây dựng mới, tập trung vào những nội dung có tác động trực tiếp đến hoạt động thi công, quản lý dự án, hợp đồng, chi phí, chất lượng và năng lực doanh nghiệp.
Nguồn tham khảo:
- Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
- Nghị định số 209/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý vật liệu xây dựng.
- Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng.
- Nghị định số 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 của Chính phủ quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
- Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.
Bài viết mang tính chất cập nhật, tổng hợp thông tin pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng tình huống cụ thể.
Nguồn: Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
