Sau một thập kỷ tăng trưởng nhanh, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những thay đổi mang tính cấu trúc. Nguồn cung tiếp tục mở rộng, nhưng trọng tâm cạnh tranh không còn nằm ở quy mô mà chuyển dần sang chất lượng công trình, hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm của khách thuê.
Trong bối cảnh khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Hà Nội vẫn thuộc nhóm thị trường có quy mô nguồn cung văn phòng hạng A còn khá hạn chế, trong khi mặt bằng giá thuê lại ở mức cao. Điều này cho thấy nhu cầu đối với không gian văn phòng chất lượng cao vẫn hiện hữu, đặc biệt khi doanh nghiệp ngày càng chú trọng hơn đến môi trường làm việc hiện đại, hiệu quả và có khả năng hỗ trợ hình ảnh thương hiệu.
Đáng chú ý, phân khúc hạng A đang trở thành động lực chính của tăng trưởng. Nguồn cung mới ở nhóm này tăng nhanh hơn hạng B, đồng thời tạo ra thêm nhiều lựa chọn chất lượng cao cho khách thuê. Trong khi đó, xu hướng lựa chọn mặt bằng cũng đang thay đổi rõ rệt. Doanh nghiệp không còn chỉ quan tâm đến diện tích hay vị trí trung tâm, mà ngày càng ưu tiên chất lượng vận hành, thiết kế không gian, tiêu chuẩn ESG và khả năng sử dụng linh hoạt.
Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, sau khi thị trường đón thêm lượng lớn nguồn cung mới, tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm, tỷ lệ lấp đầy đã có sự điều chỉnh. Trong bối cảnh cạnh tranh mạnh hơn, các tòa nhà hạng A cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi phân khúc hạng B chịu áp lực rõ rệt hơn về nhu cầu thuê. Mặt bằng giá thuê năm 2025 cũng phản ánh sự phân hóa này, khi hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 20,85 USD/m²/tháng của hạng B.
Một điểm nhấn đáng chú ý khác là sự gia tăng nhanh của các tòa nhà đạt chứng nhận xanh như LEED và EDGE. Xu hướng này không chỉ nâng chuẩn thị trường mà còn tạo áp lực buộc các tòa nhà cũ phải cải tạo, tái định vị để duy trì năng lực cạnh tranh. Trong giai đoạn mới, chất lượng công trình và khả năng thích ứng đang trở thành yếu tố quyết định sức hút của tài sản văn phòng.
Cùng với sự thay đổi về chất lượng, cấu trúc không gian của thị trường cũng đang dịch chuyển mạnh. Nếu trước đây nguồn cung chủ yếu tập trung tại Hoàn Kiếm – khu CBD truyền thống, thì nay đã lan rộng sang Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ. Trong đó, Cầu Giấy hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, còn Ba Đình nổi lên với nhiều tòa nhà cao cấp. Đáng chú ý, khu vực phía Tây, đặc biệt là Starlake và Tây Hồ Tây, đang được kỳ vọng trở thành những cụm văn phòng mới trong tương lai.
Từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 403.000m² nguồn cung mới, trong đó phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế và chủ yếu tập trung ngoài khu trung tâm. Xu hướng này phản ánh rõ sự dịch chuyển sang các khu vực có quỹ đất lớn hơn, thuận lợi hơn cho phát triển dự án quy mô lớn và đồng bộ hạ tầng. Với nhiều doanh nghiệp, việc đặt văn phòng ngoài khu trung tâm không còn đơn thuần là bài toán chi phí, mà đang trở thành một chiến lược phát triển dài hạn.
Trong 3 – 5 năm tới, Hà Nội được dự báo sẽ có thêm hơn 120.000m² văn phòng mới mỗi năm, phần lớn đến từ các dự án hạng A ngoài khu trung tâm. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các lĩnh vực cốt lõi như công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng và sản xuất. Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp sản xuất đang có xu hướng mở rộng tích cực tại Hà Nội nhờ lợi thế về chi phí và khả năng đáp ứng mặt bằng lớn.
Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi cuộc cạnh tranh không còn dựa chủ yếu vào quy mô nguồn cung mà chuyển sang chất lượng, hiệu quả vận hành và trải nghiệm người dùng. Trong bối cảnh đó, những dự án có vị trí phù hợp, được quản lý tốt, đáp ứng tiêu chuẩn xanh và linh hoạt trong thiết kế sẽ là nhóm tài sản nắm lợi thế lớn hơn trong cuộc đua thu hút khách thuê.
(Nguồn: Báo Xây dựng)
