Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang khiến giấc mơ an cư của phần lớn người dân đô thị ngày càng xa tầm với. Trong bối cảnh đó, đề xuất phát triển nhà ở thương mại “giá phù hợp” được kỳ vọng sẽ lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nhưng để mô hình này vận hành hiệu quả, bài toán cốt lõi không nằm ở việc ấn định một mức giá cứng, mà ở cơ chế kiểm soát chi phí đầu vào và bảo đảm nguồn cung khả thi.
Thực tế thị trường hiện nay đang hình thành khá rõ hai phân khúc: nhà ở xã hội dành cho nhóm đối tượng chính sách, thu nhập thấp; và nhà ở thương mại dành cho nhóm có năng lực tài chính tốt hơn. Tuy nhiên, giữa hai phân khúc này vẫn tồn tại một khoảng trống rất lớn, nơi tập trung đông đảo người có thu nhập trung bình nhưng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, đồng thời cũng chưa đủ sức tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện tại. Đây chính là dư địa của phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo ý kiến của các chuyên gia trong ngành, “giá phù hợp” không nên được hiểu đơn giản là mức giá hoàn toàn tương ứng với thu nhập thực tế của người dân. Nếu chỉ lấy thu nhập làm căn cứ để chốt giá bán, mức giá đưa ra có thể quá thấp, không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia đầu tư. Vì vậy, nhà ở giá phù hợp cần được nhìn như một “điểm cân bằng”: vẫn vận hành theo cơ chế thị trường, nhưng có sự điều tiết của Nhà nước thông qua ưu đãi chính sách, kiểm soát chi phí và giới hạn lợi nhuận ở mức hợp lý để đưa giá bán về ngưỡng chấp nhận được với cả doanh nghiệp lẫn người mua.
Ở góc độ khả năng chi trả, có quan điểm cho rằng nếu một hộ gia đình có thu nhập khoảng 500 triệu đồng mỗi năm, thì mức giá nhà phù hợp có thể dao động quanh 3 – 3,5 tỷ đồng, với điều kiện khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá ngưỡng an toàn tài chính. Tuy nhiên, trong điều kiện Việt Nam, khả năng mua nhà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hỗ trợ tài chính từ gia đình, tỷ lệ vay, thời hạn vay và đặc biệt là mặt bằng lãi suất. Nếu lãi suất thiếu ổn định, áp lực trả nợ sẽ tăng nhanh và làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường.
Dù vậy, nhìn từ phía nguồn cung, bài toán lại phức tạp hơn. Theo phân tích trong bài viết, giá nhà không thể chỉ tính từ khả năng chi trả mà phải bám vào cấu trúc chi phí thực tế của dự án. Với nhà ở thương mại giá phù hợp, dù có chính sách hỗ trợ, doanh nghiệp vẫn phải tính đến chi phí xây dựng, chi phí thủ tục, tiền sử dụng đất và lợi nhuận định mức. Chỉ riêng chi phí xây dựng và thủ tục đã chiếm khoảng 20 triệu đồng/m2; nếu cộng thêm chi phí đất, giá thành có thể lên mức 30 – 40 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Điều này cho thấy nếu áp một mức giá cố định cho mọi địa phương hoặc mọi dự án thì rất khó khả thi.
Vì vậy, hướng tiếp cận hợp lý hơn là kiểm soát đầu vào thay vì đóng khung đầu ra. Nhà nước cần giữ vai trò chủ trì trong việc xây dựng khung chính sách, kiểm soát chi phí đất đai, chi phí thủ tục, thời gian phê duyệt dự án và mức lợi nhuận hợp lý theo từng địa bàn. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát, kiểm toán minh bạch để hạn chế tình trạng đội giá và bảo đảm công bằng giữa các chủ đầu tư. Về phía doanh nghiệp, bài toán đặt ra là tối ưu chi phí, nâng cao hiệu quả đầu tư và chấp nhận mức lợi nhuận phù hợp để tham gia một phân khúc có ý nghĩa lớn về an sinh và ổn định thị trường.
Có thể thấy, nhà ở giá phù hợp chỉ có thể trở thành lời giải thực sự nếu cùng lúc trả lời được hai câu hỏi: giá bán có sát hơn với khả năng chi trả của người dân hay không, và doanh nghiệp có đủ động lực để tham gia phát triển nguồn cung hay không. Khi hành lang pháp lý đủ thông thoáng, chi phí đầu vào được kiểm soát, tín dụng được hỗ trợ và lợi ích các bên được cân bằng, phân khúc này mới có cơ hội vận hành đúng nghĩa, thay vì chỉ dừng lại ở một kỳ vọng trên giấy.
(Nguồn: Báo Xây dựng)
